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郑小辉律师 广东广和律师事务所执业律师。擅长领域:工程建筑,房地产二三级市场,经济犯罪,债权债务、合同纠纷、婚姻家事,公司顾问等,具有丰富的办案经验及刻苦专研法律的精神。郑小辉律师始终本着“专业、高效、敬业”的理念为广大客户提供... 详细>>

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律师姓名:郑小辉律师

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房产纠纷

二手商住房交易的税费计算

  核心内容:同样价格同样年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的税。因为二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免,另外还要多交一个土地增值税。下面小编为您介绍其中的税费计算方法,感谢您的关注。

  商住房由于不限购不限贷再加上普遍户型较小又可商可住,在2011年限购政策执行之后受到了投资客和没有购房资格的置业者的青睐。近两年商住房不仅在一手房市场上的成交比例呈上升趋势,在二手房市场上也有越来越多的商住房挂牌上市。

  刘某于2009年以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋,入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。2012年将房屋卖出,网签价为135万元,上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。刘某转让这套房需要缴纳什么税费,分别是多少呢?

  二手商住房交易卖方需要交纳:营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。

  营业税:(网签价-原购房价)×5.6%。

  网签价-原购房价=135万-100万=35万。

  营业税:35万×5.6%=19600元。

  个人所得税:(网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)×20%。

  (135万-100万-3万-1.96万)×20%=59945。

  印花税:135万×万分之五=675元。

  述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的,而且计算方式比较复杂。

  需缴纳土地增值税:增值额×税率-扣除项目×扣除率。

  其中,增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。

  扣除项目包括:原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份(5年以上按5年计算)×5%】、本次交易印花税。

  以上述案例为例,扣除项目为:原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1200275。

  增值额:转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1200275=149725。

  适用税率:30%。

  故土地增值税为149725×30%-扣除项目金额×0=44918。

  因此,本次交易刘某要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元,共计125138元。



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