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郑小辉律师 广东广和律师事务所执业律师。擅长领域:工程建筑,房地产二三级市场,经济犯罪,债权债务、合同纠纷、婚姻家事,公司顾问等,具有丰富的办案经验及刻苦专研法律的精神。郑小辉律师始终本着“专业、高效、敬业”的理念为广大客户提供... 详细>>

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房产纠纷

购买商住房前要了解的问题

  摘要:商住房本质上属于非住宅,它的生活条件和基本的生活设施没有商品住宅的优越。那么购买商住房前要了解哪些问题呢?下面小编为你讲解。

  一、购房时商住房与商品住宅有什么区别?

  1、商住房不能落户口,商品住宅可以落户。

  2、商住房一般是商业用水,商业用电,不通燃气。

  3、商住房居住密度大,一般从7-20多户。商品住宅一般一层2-4户居多,住着比较安静,舒适度也大大提高。

  4、商住房几乎没有南北通透户型,东南西北都有户型。商品住宅一般板楼居多,南北通透,和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房单价贵,当然LOFT除外。

  5、商住房超小户型较多,以40-80为主,总房款要便宜很多,对于资金不太富裕的家庭值得考虑。商品住宅一般小户型也得70-90之间,没有太小的户型,单价又贵,所以总房款一般会高些。

  6、商住房几乎没有绿化和孩子活动区域,一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动,不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域。

  二、商住房有什么优缺点?

  优点:

  商住两用房能火起来的原因,无外乎其四大诱人的特性:低总价、面积大、不限购和拎包入住。

  缺点:

  1、商住一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等,商住房是享受不到这些配套服务的。

  2、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,住宅则是70年。

  3、买商住房的贷款期限一般不能超过10年,贷款利率至少上浮10%,而且不能申请住房公积金贷款。

  4、商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

  5、商住用的不是民水、民电,水电等费用标准高于住宅。

  6、买商住不能迁入户口。

  7、商住基本上都没有燃气,只能用电磁炉。

  8、商住的公摊通常情况下都特别大。

  9、一般商住的物业费、供暖费,要比住宅贵很多。

  10、由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。

  三、商住房的贷款利率是多少?

  商住两用房:基准利率上浮10%

  商住房的贷款利率通常是基准利率上浮10%,相当于普通住房二套房的利率,无论是首次还是二次购房,选择商住房的贷款利率都比较高,按照去年央行四次降息后的水平计算,基准利率上浮10%为5.39%。

  民用商品房:商贷8.5折,公积金3.25%

  如果购房人买民用商品房,使用商业贷款的基准利率为4.9%,目前各家银行对商业贷款的利率都能做到85折,因此贷款的利率为4.165%,公积金贷款的利率为3.25%,所以即便买二手房,其利率也会明显低于商用房。

  四、商住房的贷款年限是多长?

  商住两用房:贷款年限最长仅10年

  商住房的实际产权是40年,所以可贷款年限比较短,贷款最多10年,所以对购房人的年龄要求比较高,而且在后期还款过程中,由于贷款年限短,所以还款的压力也比较大。

  民用商品房:贷款年限最长30年

  相较于商住房的产权年限短的限制,民用商品房的产权一般都为70年,所以最长的贷款年限是30年,即便个别银行的贷款年限为20年,但由于贷款年限较长,可选择的贷款方式多样,所以受众范围更广,也更加被购房人所接受。


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