夫妻一方擅自出售共有房屋是否有效? 另一方能否追回该房屋? 作者：郑小辉律师     时间：2024-03-05    来源：互联网

   房屋作为夫妻共同财产，属于夫妻共同共有。原则上，夫妻双方对共同所有的财产，享有平等的占有、使用、收益和处分的权利，除日常家事范围内的事务以及构成表见代理情形外，一方擅自处分共同财产的，对另一方不发生法律效力。但根据《民法典》物权编中的善意取得制度，在夫妻共有房屋处分的问题上，《民法典婚姻家庭编解释（一）》第28条承继了《婚姻法》（已失效）司法解释的规定，一方未经另一方同意，出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，法院不予支持。该规定符合保护现今房产市场交易安全，鼓励交易的价值取向。

因此，如果同时符合以下几个条件，由于构成善意取得，另一方不能再追回房屋：第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；第二，买受人支付了合理对价，按市场价格支付了房款；第三，已经办理了产权登记手续。同时，为了保护另一方的合法权利，夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方可以请求赔偿损失。

相关法条

《民法典》

第三百零一条  处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百一十一条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《民法典婚姻家庭编解释（一）》

第二十八条  一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

小结

在夫妻一方擅自出卖房屋，另一方未追认该买卖行为而构成无权处分时，仅在符合善意取得时买受人才能合法取得该房屋。司法实践中，房屋经变更登记过户是构成善意取得的条件之一，但房屋过户并不必然导致买受人善意取得房屋所有权，关键看买受人是否符合善意取得的构成要件，这需结合房屋交易坏节综合判定，例如，首先看是否支付合理对价，其次要根据买受人是否有实地现场看房、房屋交付占有使用情况、房款支付方式等因素综合考虑。若符合善意取得的构成要件，则买受人取得房屋所有权；若不符合，则已过户的房产变更登记至原登记状态。

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