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郑小辉律师 广东广和律师事务所执业律师。擅长领域:工程建筑,房地产二三级市场,经济犯罪,债权债务、合同纠纷、婚姻家事,公司顾问等,具有丰富的办案经验及刻苦专研法律的精神。郑小辉律师始终本着“专业、高效、敬业”的理念为广大客户提供... 详细>>

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律师姓名:郑小辉律师

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法律法规

最新深圳市二手房交易流程

对于日益兴起的保安、银行、网站等个人或机构提供的二手房资源,市民给予了高度关注。业内人士对通过上述渠道进行自主交易褒贬不一,但市民的回应相对一致:如果能保证资金、产权无风险,自主交易很欢迎。

“如果能省下几万块中介费,手续繁琐点都是小问题,最担心的是房子产权有问题、资金没保障。”最近有买房打算的黄先生说。本报与搜房网、焦点房地产网的联合调查显示,与黄先生持同样观点的是大多数。调查显示,对于非中介机构提供的买卖房源,近两成人明确表示可接受,近四成人表示“价格便宜很多可考虑操作”。对于自主交易,市民最担心的是“交易风险”。对于这一问题,记者在采访银行、中介按揭部专家、深圳市国土房管局后拿到一致答案:如果能按部就班做好每个环节,风险就可迎刃而解。如市民闻之色变的“资金风险”,只要你把资金交给银行监管,签个妥善的监管协议,资金便放进“保险箱”,而另一“大头”———产权风险,你只需要在交易前查档就能化解。

交易环节

第1步

买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。

首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

最关键、不可省略的一环是,查询房屋产权。个人买卖房屋,只能到对应单位进行实地查档,电话、网站查档都不可行。

记者致电上述单位,得到的回复是:查档必须要业主凭身份证原件、房产证编号才可以查档,查档完毕后可以打印明细,查档及打单均为免费服务,查询当时就可以得知结果。宝安的接线人员则表示,买家本人也可以查询,但只能查看简单信息,不能打印明细。

风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。

第2步

交定金与签合同

看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。

风险提示:

1.当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

3.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。

第3步

赎楼

赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

“出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王某青说。

这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。

第4步

付首期及资金监管

除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。

具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。[page]

出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

风险提示:

1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2.倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“人走茶凉”。

第5步

签订买卖合同

在交定金环节,记者已经提前知会:自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同,或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处,下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。

交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者,自主交易双方可以在任何能够上网的地方,上到房协的网站,注册并填写相关内容,经过共4个工作日的确权及办理时间后,就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取,完全免费。据该负责人介绍,目前房协已经取消了中介代打合同的资格,不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到,这个费用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。

风险提示:

1.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。

4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

5.要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。

第6步

选银行和办按揭

如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数,如果房产楼龄较新,例如是在2000年以后入伙,因为评估价比较高,贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子,那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。

至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。

风险提示:

1.如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。

2.目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。

第7步

过户及交税

去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

至于办证时间,关内是5个工作日出新证,关外宝安也是5个工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日,2000年以后的新证是20个工作日)。交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。

风险提示:

1.根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十六条的规定:房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

2.目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。

第8步

后续事项

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,部分区域像罗湖区,办理水电交接的时候也许要提供抵押合同,交易双方最好在去之前打电话进行咨询,以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

风险提示:

1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。

2.户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

二手房交易“秘笈”

●同行转按揭更节省时间;

●在意向做按揭的银行做定金、首期监管,可以节省单次500元左右的资金监管费用;

●担保公司与银行签有协议,最好通过意向的按揭银行来寻找对口的担保公司,先行找担保公司有可能令你空跑一趟;

●交定金时签的预约买卖合同,以及交首期之后签的正式买卖合同,都可以到深圳市国土房管局网站上下载;

●到中介端口打印正式的买卖合同,可能要被收取180-400元不等的费用,但通过房协网站注册、确权后,自己到房协领取合同完全免费;

●交定金时要签一份交房保证金协议,并在定金中扣除1-2万元作为保证金,以确保交楼及过户后的物管、水电等结算顺利进行……

机构代办指南

银行:1000元就能代办过户

目前在市场上,有银行可为自主交易的双方提供代办服务,比较典型的就是搜房网和深发展合作的自主交易网。据了解,该网站提供的全程房产专业咨询,代办房产、水电等过户服务,只收取1000元。要寻得该服务上搜房网首页点击“二手房自主交易房源”,就可进入该自主交易网的主界面。在上面可以有深发展客户接待人员的联系方式,也有在线的客服直接回答相关的问题。如果想面对面交流,还可到目前主办自主交易的三家支行:上步支行、科技支行及蛇口支行进行当面咨询。据搜房网相关负责人介绍,如有需要,深发展还可实现上门服务。需要注意的是,该1000元仅是代办过户的服务费用,交易中间产生的打印合同费用、税费等仍是交易双方支付。

中介:不同公司收费差别大

中介也可以做代办手续,据记者了解,像美联、世华等大型中介,收取代办费较高,一般总价在100万元以下的是5000元以上/单,总价超过100万元的代办费更要达到8000元以上/单。也有网络中介的代办费用稍微便宜一点,像二手房网,成交价在100万元以下的,每单收取代办手续费双方各2000元,即共4000元。成交价在100万元以上的,每单收取代办手续费双方各2‰,共计4‰,所以200万的房子代办费用也要8000元。据中介介绍,代办手续跟中介撮合的办理手续是完全一样的,不过由于相比佣金要低很多,所以中介办理的积极性并不大。而一些中小中介为了做生意,2000、3000元也愿意做代办手续,但专业性并不强,存在一定的操作风险。


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