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郑小辉律师 广东广和律师事务所执业律师。擅长领域:工程建筑,房地产二三级市场,经济犯罪,债权债务、合同纠纷、婚姻家事,公司顾问等,具有丰富的办案经验及刻苦专研法律的精神。郑小辉律师始终本着“专业、高效、敬业”的理念为广大客户提供... 详细>>

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律师姓名:郑小辉律师

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法律法规

深圳二手房税费按评估价征收

深圳实行二手房交易税费按照评估价征收,将使二手房交易产生更多费用,买房成本增加。同时可以全面遏制阴阳合同,维护交易秩序。

深圳地税局召开“二手房评估征税政策新闻发布会”,公布了二手房按评估价征税。深圳二手房按评估价征税后,将使二手房交易买卖产生更多的费用。按评估价征税后税费差别有多大?以一套原价100万元,评估价250万元、90平方米以下、未满5年即转让的普通住宅为例。按评估价征税之后,如果按照全额征收,交易税费成本将从65595元上升至190595元,前后增加13万元,增幅约为1.9倍;如果按照差额(指房子买来时候的价格和卖出去的价格差额)征收,交易税费将上升至465595元,前后增加40万元,增幅达到6倍。

全面遏制阴阳合同

据介绍,二手房交易过程中签订“阴阳合同”,虚报成交价格规避应缴税额的现象已经十分普遍。“阴阳合同”即两个合同,阴合同约定交易双方真实成交价,阳合同中交易价款为房地产原登记价,用于过户使用,目的是为了逃避国家税费。

深圳市地税局副局长杨某龙表示,这种阴阳合同的存在不仅扰乱了正常的房地产市场秩序,有损交易的公开、公平原则,导致依法诚信的交易者利益受损,也影响了房地产市场主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断,造成较大的税收漏洞,削弱了国家对房地产市场调控的政策效果。从7月11日起,对全市范围内的存量(二手房)住宅性住房交易成交价格明显偏低且无正当理由的,实行按计税参考价格核定计征各项税款。具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

满5年二手房或免征个税

目前的二手房交易涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费,主要分普通住房、非普通住房适用不同的政策。此次按评估价征税适用范围仅涉及住宅,不涉及商铺及写字楼。在适用税率上,根据普通住宅和非普通住宅,容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房,购买不足5年的按计税价格的5.6%征营业税及附加,个人所得税部分则分核实征收和核定征收两部分,其中,核实征收为(计税价格—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用)差价的20%;核定征收为计税价格×核定征收率(核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房1.5%,拍卖房3%),此外,自用满5年(含5年)且是家庭唯一住房的免征个人所得税。


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