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郑小辉律师 广东广和律师事务所执业律师。擅长领域:工程建筑,房地产二三级市场,经济犯罪,债权债务、合同纠纷、婚姻家事,公司顾问等,具有丰富的办案经验及刻苦专研法律的精神。郑小辉律师始终本着“专业、高效、敬业”的理念为广大客户提供... 详细>>

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律师姓名:郑小辉律师

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婚姻家庭

婚姻关系存续期间,夫妻一方私自出卖共有房产效力如何认定?

婚姻关系存续期间,夫妻一方私自出卖共有房产效力如何认定?

案情简介:

2009年3月30日,原告筱筱与被告周周登记结婚。2014年7月9日,原告筱筱以被告周周长期下落不明、夫妻感情已彻底破裂为由起诉至法院,要求与被告周周离婚。2014年12月2日,法院判决准予原告筱筱与被告周周离婚。在筱筱与周周婚姻关系存续期间,双方共同购买楼房一套,2010年4月22日房产管理部门核发房屋产权证书,载明房屋所有权人为筱筱、周周,共有情况为共同共有。2014年3月29日,被告周周私自与被告莉莉签订房屋买卖订金协议,约定由周周将前述房产以620000元价格卖给被告莉莉。当日,被告莉莉给付了周周买房订金20000元,被告周周出具收据一张。被告莉莉2014年4月入住该房屋至今。

双方争议原告筱筱认为被告周周未经其许可,擅自将双方共有的并在银行设立抵押的房屋卖给被告莉莉,其房屋买卖行为应归于无效。故诉至法院,请求:1、依法判令被告莉莉与被告周周签订的房屋买卖合同无效;2、依法判令被告莉莉立即返还楼房。
被告莉莉陈述,虽然签房屋买卖协议的时候,也看了被告周周提供的房产证、契税发票,但当时被告周周说这套房子是他们夫妻的,他妻子同意卖房,被告周周还给莉莉看了他的军官证、身份证。给付被告周周20000元买房订金后要求其办理过户手续,但被告周周一直推托至今没有办理。被告莉莉认为,在签订房屋买卖协议时被告周周与原告还没有离婚,因此房屋买卖协议是有效的,应该受到法律保护,故不同意原告的诉讼请求。
   

法院认为:

被告莉莉与被告周周于2014年3月29日签订的房屋买卖协议无效,被告莉莉应于本判决生效后十五日内将房屋返还给原告筱筱及被告周周。因此,判决支持原告筱筱的诉讼请求,同时,被告王逵应于本判决生效后十五日内返还给莉莉订金20000元。

律师说法:

     本案中,根据查明的事实可知,诉争房屋属于原告筱筱与被告周周的夫妻共同财产。被告周周未经原告筱筱同意擅自将夫妻共同共有的诉争房屋出卖,具有明显的恶意。从被告莉莉在庭审时的陈述来看,被告莉莉在向被告周周买房时已经知晓该房屋的共有权人除了被告周周还有其妻原告筱筱,但却并没有进一步要求被告周周出具委托书等证据证明,即轻信被告周周关于其妻原告筱筱也同意转让房屋的陈述。由此可见,在交易过程中被告莉莉是存在过错的,即明知道诉争房屋是夫妻共有财产而与周周个人进行交易,对被告周周的陈述也不加审查地信赖而置交易风险于不顾,未尽到作为善意买受人应尽的责任。故而,被告莉莉不具备我国法律规定的善意取得的条件,关于诉争房屋的买卖协议应认定为无效。
    法律规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。因此,本案中被告莉莉因该合同所取得的诉争房屋应返还给原告筱筱及被告周周。被告周周因买卖协议取得的订金20000元应返还给被告莉莉。

法条链接:

1.《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。” 
   2.《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定:“未经其他共有人书面同意,不得转让共有房地产。”
   3.《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务;在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效;但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”
    4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(三)》第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”
(文中当事人均为化名)

 

来源自新疆高级人民法院

 


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